Roofs 2020-10-44 Dakonderhoud: verstrek onderhoudsvoorschriften!

Special dakonderhoud

In de praktijk wordt veel geprocedeerd over discussies over de kwaliteit van daken. Tijdens die procedures komt dan vaak de vraag aan de orde of het dak wel deugdelijk is onderhouden. Deze vraag is juridisch relevant omdat een dakdekker mogelijk niet aansprakelijk is als blijkt dat het dak niet of nauwelijks is onderhouden. Het vooraf verstrekken van onderhoudsvoorschriften aan de opdrachtgever vergemakkelijkt een dergelijk verweer.

Marloes Beeren en Lieke Daam-van Doorn, Poelmann van den Broek Advocaten

Verplichting aannemer en opdrachtgever

Het dak is een van de belangrijkste onderdelen van een gebouw. Het spreekt voor zich dat een gerealiseerd dak bij oplevering van een gebouw moet voldoen aan de functie waarvoor het is bedoeld (beschermen tegen invloeden van buitenaf). In de praktijk komt het erop neer dat een dak minimaal moet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk, de eisen uit het Bouwbesluit en eventuele andere eisen die volgen uit de relevante wet- en regelgeving.

Na oplevering van een gebouw (en het eventueel verstrijken van een onderhoudstermijn), komt het gebouw voor rekening en risico van de opdrachtgever. Dat wil zeggen dat de dak­dekker niet langer verantwoordelijk is voor gebreken aan het gebouw (behoudens verborgen gebreken, ernstige gebreken en/of garantiegebreken). Van een eigenaar van een gebouw mag worden verwacht dat het gebouw daarna goed onderhouden wordt, waarbij vaak de term ‘goed huisvaderschap’ wordt gebruikt. De vraag wat goed onderhoud is, is in dit verband van groot belang.

Garanties

Daar komt nog bij dat in overeenkomsten vaak aanvullende afspraken worden gemaakt over het dak van het gebouw, bijvoorbeeld in de vorm van garanties. Dat is in elk geval aan de orde bij de bouw van woningen onder de garantie- en waarborgregelingen van Woningborg, SWK en Bouwgarant. Uit die regelingen volgt dat de hoofdaannemer garandeert dat het dak gedurende zes jaar vrij is van gebreken, deze garantie wordt dan meestal door de hoofdaannemer ook van de dakdekker verlangd. Mochten er binnen die zes jaar gebreken optreden, dan moet de dakdekker deze gebreken voor eigen rekening oplossen. Ook bij contracten met professionele opdrachtgevers wordt ten aanzien van een dak vaak garantie verlangd.

In de diverse garantieregelingen staat meestal een uit-­sluiting opgenomen voor gebreken en schade die het gevolg zijn van het niet of niet goed onderhouden van het dak. Concreet betekent dit dat de opdrachtgever dan geen beroep kan doen op de afgegeven garantie als hij vanaf het moment van oplevering niet, niet voldoende of onjuist onderhoud heeft gepleegd aan zijn dak. Ook dit maakt dat het van belang is om te weten wat goed onderhoud is.

Goed onderhoud

Er worden verschillende soorten onderhoud onderscheiden. In dit artikel worden de meest voorkomende onderhoudscategorieën besproken, te weten: preventief en correctief onderhoud.

Met preventief onderhoud wordt bedoeld: het regelmatig en op planmatige basis uitvoeren van onderhoud. Het doel is het ontstaan van klachten vóór te zijn. Een eigenaar moet zijn dak in ieder geval preventief onderhouden. Het bekendste voorbeeld daarvan is ongetwijfeld het schoonmaken en vrij houden van de dakgoten om ervoor te zorgen dat regenwater goed wordt afgevoerd. Bij onvoldoende preventief onderhoud kunnen er diverse problemen ontstaan, zoals vervuiling, onthechting van materialen bij aansluitingen, scheurvorming of lekkages.

Minder bekend is dat een eigenaar ook verantwoordelijk is voor noodzakelijk correctief onderhoud. Uitgangspunt hierbij is dat de eigenaar meteen nadat hij wordt geconfronteerd met kleine onvolkomenheden aan het dak, reparaties doorvoert om verdere negatieve gevolgen te voorkomen. Denk hierbij aan het dichtzetten van openstaande naadjes in de dakbedekking, het repareren van een gescheurde kitvoeg en het repareren van kleine scheurtjes in het ­dakbedekkingsmateriaal. Hoe ver een eigenaar hierin moet gaan, is natuurlijk afhankelijk van het soort dak, de afspraken met de aannemer en de professionaliteit van de opdrachtgever/eigenaar.

Onvoldoende onderhoud

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat het niet of onvoldoende onderhouden van een dak een belangrijke oorzaak is van bijvoorbeeld een opgetreden lekkage. De opdrachtgever stelt dan dat het dak van meet af aan slecht was terwijl de dakdekker vindt dat de opdrachtgever het probleem voor een groot gedeelte zelf veroorzaakt of verergerd heeft door niet of onvoldoende te onderhouden. Rechters en arbiters maken bij die discussies vaak het onderscheid tussen consumenten en professionele opdracht­gevers. Van een consument mag minder worden verwacht dan van een professionele opdrachtgever die kennis van zaken heeft en/of wordt ondersteund door adviseurs.

De juridische positie van de dakdekker wordt in zo’n geval versterkt als hij kan aantonen dat de opdrachtgever specifiek is voorgelicht over de vraag hoe het dak moet worden onderhouden, hoe vaak etc. Een goede leidraad hierbij kan een door de dakdekker verstrekt onderhouds­voorschrift zijn. Het is raadzaam om dit onderhoudsvoorschrift op maat te maken, omdat onderhoud per soort dak, locatie van de woning etc. kan verschillen. Neem daarin ook op hoe frequent onderhoudswerkzaamheden moeten worden verricht en verlang dat daarbij foto’s worden gemaakt. Daarnaast is het verstandig om de kleine reparaties te noemen die de opdrachtgever geacht wordt zelf uit te voeren.

Conclusie

In de rechtspraak komt in het kader van de aansprakelijkheid van de dakdekker vaak de vraag aan de orde of het dak deugdelijk is onderhouden. Om de juridische positie van de dakdekker te verstevigen, is het van belang dat de opdrachtgever vooraf wordt uitgelegd hoe het gerealiseerde dak moet worden onderhouden. Om dit te kunnen aan­tonen, is het verstrekken van onderhoudsvoorschriften raadzaam, waarbij wij adviseren om de opdrachtgever te laten tekenen voor ontvangst.