Roofs 2021-11-30 Branche is meegegroeid met de tijd

De evolutie van het onderhoud van daken

In deze special van Roofs gaat het over onderhoud van daken. Dit lijkt op het eerste gezicht een eenvoudig onderwerp, maar dat is het in de verste verte niet. Onderhoud in zijn simpelste vorm kan bestaan uit het jaarlijks vegen van een dak tot en met de totale ontzorging van de daken voor de eigenaar en alle vormen van onderhoud daar tussenin. De definitie van ‘onderhoud’ biedt ook de ruimte voor een brede scope, namelijk: ‘het totaal van activiteiten met als doel, het in een aanvaardbare conditie houden of terugbrengen van gebouwen, teneinde (direct en op termijn) de gevraagde mate van functionaliteit te borgen’. In deze definitie zitten al een paar variabelen ingebouwd die die ruimte creëren. Wat is bijvoorbeeld een ‘aanvaardbare conditie’ of de ‘gevraagde mate van functionaliteit’; ook de termijn waarop het onderhoud moet worden uitgevoerd is variabel. Eigenlijk omvat deze definitie precies wat het zou moeten zijn. Waarom dat is, wordt in dit artikel toegelicht.

Marco de Kok (lid redactieraad Roofs)

In de ruim dertig jaar dat ik in de dakbedekkingsbranche werkzaam ben (of sterk gelieerd aan ben gebleven), heb ik de vorm van onderhoud sterk zien evolueren. Ik kan mij nog herinneren hoe de directeuren van dakbedekkingsbedrijven altijd liepen te klagen dat vastgoedeigenaren het onderhoud van daken altijd vergaten, terwijl de kozijnen in de gevels netjes elke vijf jaar een schilderbeurt kregen. De gedachte was dat gebouweigenaren wel de afbladderende verf van de kozijnen zagen, maar niet de craquelé in de dakbedekking. Volgens mij is toentertijd voor het dak ook de term ‘vijfde gevel’ in het leven geroepen. De boodschap moest zijn dat die vijfde gevel net als die andere gevels onderhoud nodig heeft. Ik denk dat dit (uiteindelijk) zijn effect wel heeft gehad. De bewustwording dat er ook nog een dak boven de hoofden aanwezig was, is er zeker gekomen.

Schoonhouden

Het begon met het jaarlijks (of vaker) schoonvegen van de daken en de afvoeren vrijmaken, zodat een goede afwatering geborgd was. Deze werkzaamheden werden in opdracht gegeven in de vorm van onderhoudscontracten; hier hebben we het dan over de eenvoudigste vorm van onderhoud, het ervoor zorgen dat de daken schoon blijven en de afvoeren vrij. Vervolgens fungeerden de dakdekkers ook als de ogen voor de gebouweigenaren. Er werden jaarlijkse rapportages gemaakt van de staat waarin de daken zich bevonden. Deze rapportages werden onderdeel van het onderhoudscontract en werden ook steeds professioneler en uitgebreider. Dit betekende dat degene die de daken kwam schoonvegen, ook een zeer goede kennis moest hebben van daken, de conditie daarvan moest kunnen beoordelen en daarvan een goede rapportage kan maken.

Kleine reparaties

Als er dan kleine gebreken werden gerapporteerd, ontstond vaak met de eigenaar een discussie; waarom heb je dat dan niet gelijk gerepareerd als je er al toch was? Het antwoord hierop was: geld. Reparatiewerk zat namelijk niet in de uren van het onderhoudscontract en de materialen ook niet. De opdrachtgever had er juist baat bij dat het direct gere­pareerd zou worden, al was het alleen al maar om te voorkomen dat de dakdekker ervoor terug moest komen en zo voorrijkosten zou besparen. Daarmee werd de volgende fase ingeluid van het onderhoudscontract: schoonvegen, rapportage en dus ook kleine reparatiewerkzaamheden. Hierbij moest je er wel goed op letten dat je in het contract heel duidelijk omschreef wat de opdrachtgever kon verwachten van kleine reparatiewerkzaamheden en ook wat er niet onder viel.

Dat de rapportages steeds uitgebreider en professioneler werden is al eerder aangehaald. Werd er begonnen met enkele, bijna willekeurig opgesomde kreten over de staat van het dak, daarna kwamen er goed doordachte checklisten die moesten worden ingevuld. Dit dwong de dakdekker om alles te bekijken en niets te vergeten en te beoordelen. Later werden deze lijsten uitgebreid met standaard, veelvoorkomende gebreken bij de diverse onderdelen van het dak. Denk aan craquelé in de toplaag of losse randstroken in de daktrim. Je hoefde alleen maar het type gebrek te omcirkelen dat zichtbaar was.

Foto’s van de 1-uurservice

De volgende stap was het dakonderdeel een cijfer te geven voor de conditie waarin het zich bevond. Hierbij was het natuurlijk heel belangrijk dat die cijfers goed gedefinieerd waren, zodat de lezer van het rapport de cijfers ook goed kon interpreteren. Ook werden er op een gegeven moment foto’s bij de rapportages gedaan, eerst afgedrukte foto’s die bij de 1-uurservice waren ontwikkeld en later digitale foto’s. Wat in het vervolg daarop helemaal een uitkomst was, was de introductie van de ‘palm’. Wie kent hem nog? Dat was een kleine computer die in je handpalm paste met een touch screen die je met een speciaal pennetje kon bedienen. In dat elektronische apparaatje was dan de lijst met inspectiepunten opgeslagen die je op het dak met dat speciale pennetje in kon vullen. Soms kon je er ook foto’s mee maken en invoegen in de rapportage. Daarna op kantoor de Palm uitlezen in de computer en de rapportage afmaken. Diverse leveranciers van dakbedekking boden dit systeem aan. Ik kan er zo een paar opnoemen, maar ook weer niet allemaal, dus het zou sneu zijn als ik er een paar zou vergeten.

Budgetteren

Maar de evolutie van onderhoud ging door. Bij de rapportage werd bijvoorbeeld ook een inschatting gemaakt van de termijn waarop een bepaald gebrek of dakonderdeel gerepareerd zou moeten worden. De volgende stap was om hier ook een prijskaartje aan te hangen. Op deze manier kon een gebouweigenaar in één oogopslag per jaar zien wat er aan zijn dak moest ­gebeuren en wat dat dan zou gaan kosten; handig voor de budgettering. Dat is een heel kleine stap naar het zogenoemde Prestatiegericht Onderhoud (PGO). Hierbij wordt contractueel vastgelegd aan welke functionele eisen een dak gedurende de looptijd van het contract moet voldoen. Uiteraard gaat dat onder meer om de waterdichtheid van het dak en er zullen KPI’s afgesproken worden over het maximum aantal lekkages per jaar dat is ‘toegestaan’. Gaat men daar overheen, dan kan dat in sommige gevallen een boete opleveren voor het dakbedekkings­bedrijf. Het is dus in het belang van het dakbedekkingsbedrijf om de daken zo goed mogelijk te onderhouden en tijdig repara-ties of groter onderhoud uit te voeren met kwalitatief goede materialen. Want hoe minder hij voor een lekkage moet uitrukken, des te meer geld hij overhoudt van de termijnbetalingen.

Functionele wijzigingen

Wat soms bij deze contracten lastig kan zijn, is als de func­tionele eisen gedurende de looptijd wijzigen. Was de func­tionele eis bij aanvang van het contract alleen nog maar de waterdichtheid borgen, door strategische beleidskeuzes bij de eigenaar kan besloten worden om het vastgoed naar een hoger energiezuinigheidsniveau te tillen, waarbij het dak ineens geïsoleerd dient te worden. Als een dakdekker net ‘geïnvesteerd’ heeft in een nieuwe toplaag om dat vervolgens terug te verdienen omdat hij geen lekkages meer hoeft te repareren, dan moeten hier wel hele goede afspraken over gemaakt worden.

Verschillen in interpretatie

Wat als een rode draad door deze hele evolutie van dak­onderhoud heen loopt, is: hoe zorg ik ervoor dat de rappor­tages en de daaruit voortkomende onderhoudsplannen objectief blijven? De onderdelen van het dak die geïnspecteerd moeten worden zijn het punt niet, die staan allemaal in de checklist. Maar het beoordelen van die onderdelen op een objectieve en reproduceerbare manier is toch wel heel lastig. Het kan per dakinspecteur bijvoorbeeld verschillen hoe hij de ernst van een gebrek inschat. Ook de inschatting van de resterende levensduur is een heel lastig verhaal. Haal drie verschillende inspecteurs op hetzelfde dak en je krijgt drie verschillende adviezen. Men heeft getracht dit op te lossen door de conditiemethode volgens NEN2767 toe te gaan passen. Mijn inziens heeft dit niet of onvoldoende geholpen. Deze methode is daar te globaal voor, terwijl een goede dakinspectie heel erg op detailniveau uitgevoerd moet worden. Om te komen tot een reproduceerbare inspec­tietool waarbij de conditieniveaus altijd correct worden inge-schat door elke willekeurige (maar capabele) dakinspecteur, is de bandbreedte van de conditieniveaus opgerekt. Dit terwijl juist een nauwkeuriger conditieniveau wenselijker is. En daarnaast blijft het feit dat de resterende levensduur van (een onderdeel van) een dak heel lastig op een objectieve en reproduceerbare manier kan worden bepaald, hoe bekwaam de dakinspecteurs ook zijn.

Ondanks de hierboven beschreven haken en ogen aan de manieren van onderhoud, moet ik de dakbedekkingsbranche toch een heel dik compliment geven. Onze branche is meegegroeid met de tijd en de veranderende wensen van vooral de professionele gebouweigenaren. We zijn in staat gebleken om de ingewikkeldste contracten aan te gaan voor de meest complexe daken of het omvangrijkste vastgoedbestand. Ook zijn wij het particuliere woonhuis niet vergeten, waarvan de eigenaar zijn dak jaarlijks aangeveegd wil hebben via een onderhoudscontract, misschien inclusief wat kleine reparatiewerkzaamheden.

Labels