Roofs 2021-12-14 Constructieve (dak)uitdagingen bij transformatie

project High Park

Aan de Velperweg in Arnhem is het voormalige ING-­kantoor tot op het casco gestript en omgebouwd tot High Park, een wooncomplex met 281 huur- en koopappartementen en commerciële ruimten in de plint. Om het gebouw is een nieuw landschap verrezen, met als kroon een daktuin op de parkeergarage. Het landschap rondom het kruisgebouw is volledig heringericht, inclusief de daken. Het ontwerp is van Veenenbos en Bosch Landschapsarchitecten uit Arnhem. Ingenieursbureau SmitsRinsma uit Zutphen heeft het ontwerp doorberekend en uitgewerkt tot op technisch uitvoerbaar niveau. Ook vervulde het ingenieursbureau binnen het bouwteam de rol van directievoerder en toezichthouder.

Tekst: Karlijn Raats

De daktuinprojecten van SmitsRinsma zijn multidisciplinair. Er wordt vaak binnen bouwteams samengewerkt met ontwikkelaars, bouw- en installatiepartijen en architecten. Eind dit jaar wordt er in Arnhem in opdracht van Borghese Real Estate zo’n project opgeleverd: High Park. SmitsRinsma begeleidde bij de aanleg van een paar duizend vierkante meter daktuin, met een omliggend landschap met een hoogte­verschil van 5 meter in een lengteprofiel van 100 meter. Directeur Ivo Stevens, die het project de afgelopen jaren zelf begeleidde, vertelt over het kolossale gebouw en de uitdagingen van het project.

Flinke vergroening

Door het herontwerp van het gebouw door Powerhouse Company Architecture is het bouwvolume van vroeger behoorlijk verkleind. Het aandeel groen is daarentegen gestegen. Groenaannemer Loohorst is intussen gestart met de groene afwerking. Het is het sluitstuk van jaren samen­werken. ‘High Park draagt behoorlijk bij aan klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress’, aldus Ivo Stevens, directeur en vennoot van SmitsRinsma.

Herbestemming

Het kolossale kruisvormige gebouw is dus geen nieuwbouw. “Dat is het bijzondere aan dit project”, vertelt Stevens. “Het gebouw is volledig ontmanteld, tot op de constructieve binnenste schil. Het gebouw bestaat nu uit 281 appartementen, verdeeld over twaalf verdiepingen. De woningvormen verschillen van sociale huur tot penthouses van meer dan een miljoen euro. Op bestaande daken stonden gebouwen. Die zijn grotendeels gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn daktuinen en landschap gekomen. Het gebied bevindt zich tussen twee straten in – de Velperweg en de hoger gelegen Doctor J.C. Hartoglaan – met een hoogteverschil van maar liefst vijf meter. Dit verschil moesten wij in het landschap ­oplossen. Het terreinontwerp moest daar niet alleen rekening mee houden, er moest ook een aantal voorzieningen aange­legd worden voor het onderhoud van dit kolossale gebouw. Dat was een hele uitdaging binnen een lengteprofiel van pakweg 100 meter.’

Bereikbaarheid

SmitsRinsma heeft plaatsen in het landschap gecreëerd voor de toekomstige telekraan, die twee keer per jaar de glasbewassing of het onderhoud aan het pand vanaf het landschap gaat uitvoeren. Hiervoor zijn verzwaringen in het dak aangebracht, in de vorm van een opstorting van 40 cm extra beton. Op die manier kan het dak de gewichtsverhoging door de toekomstige telekraan opvangen. Ook is er rekening gehouden met rolstoelbetreding. “ We hebben een landschap gemaakt met een glooiende padenstructuur en plantvakstructuur. Het dakgedeelte bevat ten opzichte van de betonvloer soms wel een ophoging van 2,5 tot 3 meter, want het verschil tussen de hoogte van het oude dak van de onderliggende ruimtes en het landschap moest worden opgeheven. De ophoging bestaat grotendeels uit EPS-blokken. De laatste afwerkingslaag van 0,5 meter bestaat uit daktuinsubstraat, iets dikker substraat voor de bomen en asfalt voor de padenstructuur, met daaronder de cunet-opbouw van soms wel een halve meter.’

Voortdurend overleg

De bomen komen op kleine terpen te staan of, waar dat kon, in verlagingen boven de kolommen van de bouwkundige constructie eronder. SmitsRinsma heeft de berekeningen verzorgd, samen met de constructeur van de woningen, constructeur Zonneveld. Stevens: “Tijdens het hele traject hebben wij continu contact met de architecten, constructeur en installateurs om zeker te zijn dat alle uitgangspunten kloppend blijven. De afstemming vond plaats in de bouwkeet of via Teams. Er is voor het creëren van de plaatsen en de route voor de toekomstige telekraan heel wat afstemming geweest.”

De route voor de telekraan is door SmitsRinsma minutieus uitgestippeld met Path Planner-programmatuur. “We hebben de telekraan laten rijden op een vooraf in te stellen aantal km/h. Als een telekraan hard rijdt, maakt hij grotere zwiepers van links naar rechts dan wanneer deze langzaam rijdt. In Path Planner worden deze zogeheten sleeplijnen inzichtelijk. Hiermee hebben we de breedte van de paden gedimensioneerd. Daarnaast hebben we zijpaden versmald, zodat ze visueel overduidelijk een “no go area” aangeven voor welke kraanmachinist dan ook.”

Nieuwe ontwerpen na verrassingen

De bouwarchitect had hier en daar nieuwe toegangen of andere drempelhoogtes in gedachte voor het herontwerp. Dit had gevolgen voor het landschapsontwerp. “De architect heeft niet van tevoren alles in 3D bedacht. Tijdens het strippen kan hij dus op verrassende bouwkundige constructies stuiten. Dit soort verrassingen moet vervolgens opnieuw ontworpen worden”, legt Stevens uit. “Het gebouw bevat bijvoorbeeld vier zware pilaren van pakweg 8 bij 3 meter waar de liftschachten of noodtrappen in zitten. Deze zijn intact gebleven, maar hadden vaak andere vloerdiktes dan we dachten. Hierdoor werden de hoogte of plaats van enkele uitgangsdeuren in het bouwkundige herontwerp op het laatste ­moment gewijzigd. Met Veenenbosch en Bosch Landschaps­architecten hebben we daarna het landschapsontwerp moeten aanpassen. De padenstructuur en de beplantingsstructuur moesten waarborgen dat die deuren bereikbaar werden.” In andere gevallen moest er van de installateur op het laatste moment nog een kabel de grond in of moest de riolering toch net hoger of lager door de muren of vloeren naar buiten. Mutaties hebben altijd consequenties voor de prijs, terwijl de aannemer een vaste prijs heeft afgegeven. SmitsRinsma heeft het gesloten budget met goed gevolg bewaakt voor de opdrachtgever.

Watermanagement

Gemeente Arnhem heeft in verband met de waterverordening tijdens het project de vinger aan de pols gehouden. “Het gaat hier niet om nieuwbouw waarbij hemelwater verplicht op eigen terrein moet blijven. Ontwikkelaar Borghese Real Estate wilde des­alniettemin al het regenwater op eigen terrein bergen”, aldus Stevens. “We hebben met kratten een paar honderd kubieke meter berging binnen het plangebied gerealiseerd. Op verschillende plekken hebben we door het hoogteverschil grote bergingsgebieden kunnen maken. Doordat Arnhem in een zandgebied ligt, kan het water goed wegzakken. In een herontwerp hebben we er voor gekozen om, vanwege van de piekbuien van de afgelopen jaren, alle hellende plantvakken op het laagste punt van een verlaagd gebied te voorzien. Deze verzonken ‘bakken’ worden beplant, dus buitenstaanders zien er bijna niets van. Deze bakken zorgen ervoor dat overtollig hemelwater niet over de verharding loopt. Hiermee worden moddervlekken op de verharding voorkomen.”

“Door de goede samenwerking binnen het bouwteam ­hebben we ervoor kunnen zorgen dat alle vooraf opgestelde doelstellingen overeind konden blijven”, besluit Stevens. “Het allerbelangrijkste is het monitoren tijdens de uitvoering. We willen dat het plan tot op het laatste moment uitvoerbaar blijft en goed wordt uitgevoerd.” ■

(Dit artikel verscheen eerder in Stad + Groen)

project High Park

  • Opdrachtgever: Borghese Real Estate
  • Architect: Powerhouse Company
  • Hoofdaannemer: KlokGroep Totaalonderhoud
  • Constructeur: Zonneveld ingenieurs
  • Ontwerp buitenruimte: veenenbos en bosch Landschapsarchitecten
  • Engineering daktuin: Ingenieursbureau SmitsRinsma uit Zutphen
  • Aanleg buitenruimte: Loohorst Landscaping

Labels